72. ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА НАЕМОДАТЕЛЯ И ПОСЛЕДИЦИ ОТ НЕИЗПЪЛНЕНИЕТО ИМ

А) Задължение да осигури на наемателя ползването на вещта за
наетото време. Наемодателят трябва първо да обезпечи възможността за ползване и второ да осигури непрекъснатото ползване за времето на наема. Изпълнението на това задължение се състои в това, наемодателят не само да предаде вещта, но и да направи всичко възможно, за да я получи наемателя в надлежно състояние или в състоянието, уговорено в договора. Това се отнася не само до предмета на договора, но и до неговите принад­лежности — напр. предоставяне на ключ, достъп до асансьора, ключ на входната врата, както и други предмети, които служат на целта на наема.
Освен това трябва да се реши, дали наемателят ще има изключително право да ползва вещта или ще я ползва заедно с други лица, респ. ще ползва определени общи части заедно с други лица — напр. подземни гаражи, перално помещение.
Б) Задължение да поддържа вещта в надлежното състояние. Това е продължително във времето задължение, за разлика от първото, което представлява едноактно действие. През времетраенето на договора за наем наемодателят е длъжен да не извършва действия, които биха смутили нормалното ползване на вещта съобразно нейното предназначение. В този смисъл арбитражният съд към БТПП в р. по ВАД 116/2001 г, публикувано в „Търговско право" 2003, №1, с. 72-73 е приел, че в случаите, когато електрозахранването се извършва от наемодателя, неговото поддържане е част от задължението по чл. 230, ал. 1 ЗЗД. Наемодателят трябва да носи нормалните разноски по поддържането на вещта, включително по отстра­няването на вредите, възникнали в резултат на износване на вещта или да възстанови на наемателя направените във връзка с това разноски.
И тук възниква въпросът, как се разпределят разноските по поддържа­нето на вещта между наемодателя и наемателя. Ако не е уговорено друго, дребните поправки, отстраняване на повреди, дължащи се на обикновеното потребление на вещта и на замърсяването на стените, смяната на кранове, брави, електрически крушки, отстраняване на запушване и направените във връзка с това разноски се поемат от наемателя. Всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя или членове от неговото домакин­ство или гости, са за сметка на наемодателя или тези повреди се отстраня­ват от наемателя, но за сметка на наемодателя — чл. 231, ал. 1 и 2 ЗЗД. Подобренията на вещта и луксозните разноски, направени от наемателя без изричното съгласие на наемодателя, остават в тежест на наемателя. Освен това, ако наемодателят настоява, той е длъжен да ги премахне след прекра­тяване на договора за наем.
В) Други вторични задължения на наемодателя — да даде указания на наемателя, необходими за ползването на вещта, да предаде служебната документация, инструкции и прочее, както и да окаже необходимото съдей­ствие на наемателя, за да може той безпрепятствено и безопасно да ползва вещта.
4. НАРУШЕНИЯ НА ЗАДЪЛЖЕНИЯТА НА НАЕМОДАТЕЛЯ И ПОСЛЕДИЦИТЕ ОТ ТОВА
Ако наемодателят не предаде вещта в годно за ползване състояние,наемателят разполага със следните права:
Първо, той може да иска поправянето на вещта от наемодателя, отстраняването от него на съществуващите недостатъци.
Второ, наемателят може да иска да се намали наемната цена.
Трето, наемателят може да развали договора.
Посочените три възможности са алтернативни — той трябва да избере една от тях. Всяка една от тези възможности може да се съчетае с правото да се иска обезщетение на претърпените от наемателя вреди — чл. 231, ал. 2 ЗЗД.
Но наемодателят не отговаря за недостатъците на вещта, ако е съоб­щил за тях на наемателя или наемателят по друг начин е узнал за тях или ако при обикновено внимание е могъл да узнае за тях при сключване на договора. Изключение правят случаите, когато недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство — чл. 230, ал. 3 ЗЗД.
Ако вещта погине, задължението на наемодателя се погасява поради невъзможност за изпълнение. Договорът се разваля по право. При частична невъзможност, т.е. ако част от вещта е погинала или вещта бъде повредена и недостатъкът не може да се отстрани, наемателят може да иска намаля­ване на своето задължение или да развали договора по съдебен ред, ако няма интерес от частичното изпълнение, т.е. от наемането на вещ с неотстраними недостатъци или частично погинала вещ — чл. 89 ЗЗД.
Дотук се обсъждаше въпросът за последици от недостатък на вещта. Какво представлява той? Това е всяко отклонение на вещта от договорното качество, а под качество се разбират всички нейни физически признаци — напр. големина на недвижимия имот, екологосъобразност. Но вещта има недостатък и когато физическите й данни са изправни, но има смущения в нейното ползване. Става въпрос за смущения в ползването, идващи отвън. Напр. наема се къща от писател, който се нуждае от тишина, за да напише романа си, но започват изкопни работи непосредствено до къщата, които смущават нейното ползване.
Освен физически недостатъци, вещта може да има и правни недоста­тъци. Например върху нея може да има права трето лице, което фактически пречи на ползването. Примерно, даден е под наем имот, върху който собственикът е учредил и вещно право на ползване в полза на трето лице, което иска да го упражнява. Или трето лице има право на собственост върху имота и смущава ползването от наемателя. Няма обаче да е налице правен недостатък, ако истинският собственик не смущава ползването на вещта, независимо че има права върху вещта, отдадена под наем.
Наетата вещ може да бъде открадната по време на нейното ползване. Как се отразява това върху договора за наем? Според едно решение на бившия ВС — р. 170/97, публикувано в сб. „Съдебна практика" 7-8/97 г., с. 22, ако МПС, предоставено под наем, е откраднато, наемателят следва да отговаря пред наемодателя, но само ако е поел с договора задължение в този смисъл. Иначе рискът ще се носи от собственика — наемодателят, и наемателят не отговаря за кражбата (стига това да не се дължи на неговото виновно поведение)