71. ДОГОВОР ЗА НАЕМ – ОБЩА ХАРАКТЕРИСТИКА.

1. ПОНЯТИЕ
1.1. Определение — договор, с който едната страна, наречена нае­модател, се задължава да предостави на другата страна, наречена нае­мател, една вещ за временно ползване, а наемателят — да му плати определена цена и да му върне вещта след прекратяване на договора— чл. 228 ЗЗД.
Правната уредба на наема е единна, независимо от характера на наетата вещ. Едни и същи правила се прилагат както за наем на движими вещи, така и за наем на недвижими имоти. В нашето законодателство няма специални правила за наем на недвижими имоти и по-точно на жилища, каквито има в някои други страни.
1.2. Характеристика
Договорът е двустранен, консенсуален, неформален, синалагматичен, възмезден, с продължително изпълнение, комутативен, непрехвърлите-лен. С договора за наем не се прехвърля вещно право, нито се учредява ограничено вещно право върху вещта, а само се предоставя нейното ползване.
Договорът за наем е сделка на обикновено управление, а не сделка на разпореждане, но лицата, които могат да извършват сделки на обикновено управление, могат да сключват договор за наем само за срок от 3 години, а ако се сключва за по-дълъг срок, е необходимо да могат да извършват действия на разпореждане — чл. 229, ал. 2 ЗЗД. Ако лицата, които имат право да извършват действия на обикновено управление, сключат договор за наем по-дълъг от 3 години, договорът се редуцира до три години.
Законът освен това предвижда максимален срок, за който може да се сключи договорът за наем. Той е 10 години — чл. 229, ал. 1 ЗЗД. Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила само за десет години. Редуцирането на срока става автоматично, по силата на закона, защото чл. 229. ал. 1 -3 са императивни правни норми.
Договорът за наем може да се сключи за определен срок — срочен договор. Тогава той не може да се прекрати като безсрочният договор с предизвестие. Ако наемодателят предложи на наемателя нова наемна цена, различна от първоначално определената, наемателят не е длъжен да приеме предложението, а неприемането не представлява виновно и не­изправно поведение, което е основание за разваляне на договора — р. 14/ 2002 по гр.д. 842/2001 г. ВКС, публикувано в „Търговско право", 2002, № 1, с. 79-80.
Наемателят не става собственик на вещта, а неин държател и има право на защита срещу противозаконна намеса на трети лица, включително и наемодателя. Правното основание за тази защита е правото му на ползване, което му предоставя договорът за наем.
Обект на наем е вещ, казва законът. Тя може да бъде движима или недвижима, застроен или незастроен парцел, част от вещ. Няма значение дали вещта е индивидуално или родово определена, дали е заместима или не. Не може обаче да бъде потребима, защото ще се консумира по време на ползването си. Може да бъде част от вещ, определена площ — напр. балкон за реклама.
Тъй като законът изрично определя като обект на договора само вещ, то не може да бъде обект на наема право, ценна книга или ноу хау.
Възможно е договорът да се сключи между повече от един наемодател или наемател. В този случай наемателите ще бъдат солидарни длъжници. Те подписват договора и общо упражняват правото на ползване. Догово­рът за наем може да се прекрати само със съгласието на всички наематели.
Тъй като обаче наемодателите имат парично вземане, а всяко парично вземане е делимо, те поначало не са солидарни кредитори, освен ако това не е уговорено в договора. Когато един от съсобствениците отдава под наем целия имот, останалите съсобственици не могат да претендират от наемателя припадащата им се част от наема, защото не са страна по договора. Те имат вземане само срещу наемодателя, упражняващ като наемодател правото на собственост на другите съсобственици — р. 83/ 10.02.2000 по гр.д. 1107/1999, IV г.о., публикувано в сб. „Съдебна практика на ВКС. ГК", 2000, с. 216.
Възможно е обаче договорът за наем да се сключи само от единия от съсобствениците. Ако той го сключва само от свое име и за целия имот, договорът за наем възниква само за него и само той има вземане за наема в пълния му размер. В този случай другите съсобственици имат вземания срещу наемодателя за припадащите им се части от наема, съобразно притежаваните от тях идеални части от имота — р. 83/2000- IV г.о. ВКС — сп. „Собственост и право" 2000, № 9, с. 50.
2. ОТГРАНИЧЕНИЕ НА НАЕМА ОТ ДРУГИ СХОДНИ ДОГОВОРИ
Договорът за наем има общи черти с арендата, лизинга и заема за потребление. Общото е че при всички тези договори една вещ се предоставя за временно ползване.
Докато наемът е облигационен договор, лизингът е абсолютна търгов­ска сделка и изрично е уреден в Търговския закон. Докато при наема не може да се включи уговорка за придобиване на собствеността от наемателя върху вещта, то това е възможно при лизинга. Съгласно чл. 342, ал. 3 от Търгов­ския закон лизингополучателят може да придобие вещта по време на договора или след изтичане на срока му.
Различието между наема и арендата е възможността при арендата арендаторът да стане собственик на плодовете, които дава вещта. Всъщ­ност това е и целта на договора за аренда — да се ползва една вещ, която дава плодове, за да може арендаторът да стане техен собственик.
Разликата между наема и заема за послужване е че при наема задължи­телно се дължи възнаграждение за ползването на вещта, докато заемът е безвъзмезден договор.