Българското законодателство допуска пренаемането, освен ако наемодателят изрично му се противопостави. Затова, ако наемодателят не иска вещта да се пренаема, той трябва изрично да го посочи в договора. Иначе наемателят може да пренаеме вещта без неговото съгласие — чл. 234, ал. 1 ЗЗД.
С пренаемането наемателят не се освобождава от задълженията си по договора за наем. Наред със съществуващото наемно правоотношение възниква ново правоотношение между наемателя и пренаемателя, без обаче първото правоотношение—между наемодателя и наемателя, да се прекратява.
Пренаемателят не може да има повече права от наемателя — чл. 234, ал. 2 ЗЗД.
Наемодателят може да иска пряко от пренаемателя наемната цена, защото наемателят и пренаемателят отговарят спрямо него солидарно. В този случай пренаемателят не може да му възрази, че е платил наема на своя наемодател, т.е. на наемателя — чл. 234 ал. 3 ЗЗД.
7. ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА ЗА НАЕМ
Основанията за прекратяване могат да бъдат предвидени в договора или да следват по силата на закона. Те са:
А) Изтичането на определения в договора срок.
Б) Взаимно съгласие на страните — по всяко време, независимо дали договорът е срочен или безсрочен.
В) Ако обаче договорът е без срок, всяка от страните може да го прекрати с едностранно волеизявление с предизвестие от един месец, седмица или ден — в зависимост от това как е уговорен наемът — чл. 238 ЗЗД.
Г) Договорът може да се прекрати при разваляне поради неизпълнение на задълженията на едната страна с едностранно волеизявление без предизвестие от другата страна.
Д) Как стои обаче въпросът при прехвърляне на недвижим имот, отдаден под наем. Прехвърлянето на правото на собственост прекратява ли автоматично договора за наем? Проблемът е изрично уреден в чл. 237 ЗЗД.
Първо, ако договорът е бил вписан в имотния регистър преди прехвърлянето, той остава в сила, защото приобретателят е знаел или е трябвало да знае за него. В този случай договорът за наем трябва да се сключи в писмена форма.
Второ, ако договорът за наем не е бил вписан, но е сключен в писмена форма и има достоверна дата, той остава в сила до определения в него срок, но за не повече от една година. В случая законът взема предвид както интереса на наемателя, така и на новия приобретател на имота, който може и да не е знаел за съществуването на наема. Затова се предоставя 1 година, през която наемателят има възможност да си потърси друго жилище.
Трето, ако договорът за наем е без достоверна дата, но наемателят е във фактическа власт на имота, договорът важи като договор без срок и новият собственик може да го прекрати с предизвестие от един месец, ако наемът е бил уговорен на месец. В този случай наемодателят е длъжен да плати обезщетение на наемателя, тъй като последният се лишава от ползването на наетия имот преди изтичане на наемния договор поради прехвърлянето на имота — чл. 237, ал. 3 ЗЗД. Най-често обезщетението е равно на разликата между уговорената по прекратения договор наемна цена и новата наемна цена, която наемателят ще бъде длъжен да плаща при наемане на нов имот, като срокът за обезщетяване е крайният срок, уговорен в прекратения договор за наем. Освен това следва да се обезщетят още и разходите на наемателя във връзка с преместването му в новия нает имот.
Е) Особено основание за прекратяване на договора за наем е предвидено в чл. 235 ЗЗД. Това е прекратяване на договора за наем на жилище, намиращо се в етажна собственост. Ако наемателят не изпълнява наредбите за реда и управлението на етажната собственост, той може да бъде изваден от помещението по искане на управлението на етажната собственост.
Когато договорът за наем се прекрати, наемателят е длъжен да върне вещта. Той е задължен да предаде помещението на наемодателя. Предаването е двустранен акт между наемодателя и наемателя, а не само фактическо опразване и изоставяне на помещението.
Мълчаливо продължаване на договора за наем
Когато след изтичането на срока на договора наемателят продължава да ползва вещта и наемодателят не се противопоставя, макар да знае за това, договорът се счита за сключен за неопределен срок — чл. 236, ал. I ЗЗД.
Ако наемодателят се противопостави, а наемателят въпреки това продължава ползването, макар че договорът е прекратен, наемателят продължава да има задълженията си по наемния договор, независимо че той е прекратен. Освен това той дължи обезщетение на вредите. Според ВКС наемателят дължи наема на деликтно основание — чл. 935/99-У г.о. — „Търговско право", 1999, № 5, с. 84. В този случай не е необходима изрична покана за плащане на обезщетението, защото бившият наемател е вече в забава по силата ни извършеното от него непозволено увреждане — чл. 84, ал. 3 ЗЗД.
8. ПРОБЛЕМЪТ ЗА ЗАЩИТАТА НА СТРАНИТЕ ПО ДОГОВОРА ЗА НАЕМ
Защитата на наемателя е актуална в случаите, когато наемодателят и собственикът на вещта не съвпадат или когато вещта се прехвърля от наемодателя на трето лице. Защитата на наемателя се осъществява в следните насоки:
Първо, непосредствено след сключването договорът се вписва в имотния регистър.
Второ, ако наемателят не е съобразил да впише наема на недвижимия имот в имотния регистър, той ще има право на обезщетение на вредите, причинени му при предсрочно прекратяване на договора поради прехвърляне на имота.
Защитата на наемодателя пък е важна в случаите, когато наемателят отказва да плати цената и обезщетение за причинените от него вреди на вещта, за които отговаря. Как може да се обезпечи срещу виновното неизпълнение на задълженията от наемателя?
Първо, в полза на наемодателя може да се учреди залог върху вещите, които е внесъл наемателят в помещенията.Например в немското право е предвиден законен залог в полза на наемодателя, но в нашето законодателство той може да бъде само договорен.
Второ, да се предостави гаранционна сума —- кауция. В договора за наем се уговаря парична сума, която наемателят е длъжен да предостави в момента на сключване на договора и чийто размер поначало зависи от размера на дължимата наемна цена — примерно тримесечният размер на наема. При прекратяване на договора наемодателят е длъжен да я върне заедно с лихвите, защото през цялото времетраене на договора той е длъжен да я държи на влог в банка. Ако наемателят не е изпълнил задължението си за плащане на наемната цена или обезщетение на вредите, при прекратяване на договора наемодателят може да извърши прихващане с гаранционната сума.
0 коментари:
Публикуване на коментар