74. ПРЕНАЕМАНЕ. ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА

Българското законодателство допуска пренаемането, освен ако наемо­дателят изрично му се противопостави. Затова, ако наемодателят не иска вещта да се пренаема, той трябва изрично да го посочи в договора. Иначе наемателят може да пренаеме вещта без неговото съгласие — чл. 234, ал. 1 ЗЗД.
С пренаемането наемателят не се освобождава от задълженията си по договора за наем. Наред със съществуващото наемно правоотношение възниква ново правоотношение между наемателя и пренаемателя, без обаче първото правоотношение—между наемодателя и наемателя, да се прекратява.
Пренаемателят не може да има повече права от наемателя — чл. 234, ал. 2 ЗЗД.
Наемодателят може да иска пряко от пренаемателя наемната цена, защото наемателят и пренаемателят отговарят спрямо него солидарно. В този случай пренаемателят не може да му възрази, че е платил наема на своя наемодател, т.е. на наемателя — чл. 234 ал. 3 ЗЗД.
7. ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА ЗА НАЕМ
Основанията за прекратяване могат да бъдат предвидени в договора или да следват по силата на закона. Те са:
А) Изтичането на определения в договора срок.
Б) Взаимно съгласие на страните — по всяко време, независимо дали договорът е срочен или безсрочен.
В) Ако обаче договорът е без срок, всяка от страните може да го прекрати с едностранно волеизявление с предизвестие от един месец, седмица или ден — в зависимост от това как е уговорен наемът — чл. 238 ЗЗД.
Г) Договорът може да се прекрати при разваляне поради неизпълнение на задълженията на едната страна с едностранно волеизявление без предиз­вестие от другата страна.
Д) Как стои обаче въпросът при прехвърляне на недвижим имот, отдаден под наем. Прехвърлянето на правото на собственост прекратява ли автоматично договора за наем? Проблемът е изрично уреден в чл. 237 ЗЗД.
Първо, ако договорът е бил вписан в имотния регистър преди прехвър­лянето, той остава в сила, защото приобретателят е знаел или е трябвало да знае за него. В този случай договорът за наем трябва да се сключи в писмена форма.
Второ, ако договорът за наем не е бил вписан, но е сключен в писмена форма и има достоверна дата, той остава в сила до определения в него срок, но за не повече от една година. В случая законът взема предвид както интереса на наемателя, така и на новия приобретател на имота, който може и да не е знаел за съществуването на наема. Затова се предоставя 1 година, през която наемателят има възможност да си потърси друго жилище.
Трето, ако договорът за наем е без достоверна дата, но наемателят е във фактическа власт на имота, договорът важи като договор без срок и новият собственик може да го прекрати с предизвестие от един месец, ако наемът е бил уговорен на месец. В този случай наемодателят е длъжен да плати обезщетение на наемателя, тъй като последният се лишава от ползването на наетия имот преди изтичане на наемния договор поради прехвърлянето на имота — чл. 237, ал. 3 ЗЗД. Най-често обезщетението е равно на разликата между уговорената по прекратения договор наемна цена и новата наемна цена, която наемателят ще бъде длъжен да плаща при наемане на нов имот, като срокът за обезщетяване е крайният срок, уговорен в прекратения договор за наем. Освен това следва да се обезщетят още и разходите на наемателя във връзка с преместването му в новия нает имот.
Е) Особено основание за прекратяване на договора за наем е предви­дено в чл. 235 ЗЗД. Това е прекратяване на договора за наем на жилище, намиращо се в етажна собственост. Ако наемателят не изпълнява наредби­те за реда и управлението на етажната собственост, той може да бъде изва­ден от помещението по искане на управлението на етажната собственост.
Когато договорът за наем се прекрати, наемателят е длъжен да върне вещта. Той е задължен да предаде помещението на наемодателя. Предава­нето е двустранен акт между наемодателя и наемателя, а не само фактичес­ко опразване и изоставяне на помещението.
Мълчаливо продължаване на договора за наем
Когато след изтичането на срока на договора наемателят продължава да ползва вещта и наемодателят не се противопоставя, макар да знае за това, договорът се счита за сключен за неопределен срок — чл. 236, ал. I ЗЗД.
Ако наемодателят се противопостави, а наемателят въпреки това продължава ползването, макар че договорът е прекратен, наемателят продължава да има задълженията си по наемния договор, независимо че той е прекратен. Освен това той дължи обезщетение на вредите. Според ВКС наемателят дължи наема на деликтно основание — чл. 935/99-У г.о. — „Търговско право", 1999, № 5, с. 84. В този случай не е необходима изрична покана за плащане на обезщетението, защото бившият наемател е вече в забава по силата ни извършеното от него непозволено увреждане — чл. 84, ал. 3 ЗЗД.
8. ПРОБЛЕМЪТ ЗА ЗАЩИТАТА НА СТРАНИТЕ ПО ДОГОВОРА ЗА НАЕМ
Защитата на наемателя е актуална в случаите, когато наемодателят и собственикът на вещта не съвпадат или когато вещта се прехвърля от наемодателя на трето лице. Защитата на наемателя се осъществява в следните насоки:
Първо, непосредствено след сключването договорът се вписва в имот­ния регистър.
Второ, ако наемателят не е съобразил да впише наема на недвижимия имот в имотния регистър, той ще има право на обезщетение на вредите, причинени му при предсрочно прекратяване на договора поради прехвър­ляне на имота.
Защитата на наемодателя пък е важна в случаите, когато наемателят отказва да плати цената и обезщетение за причинените от него вреди на вещта, за които отговаря. Как може да се обезпечи срещу виновното неизпълнение на задълженията от наемателя?
Първо, в полза на наемодателя може да се учреди залог върху вещите, които е внесъл наемателят в помещенията.Например в немското право е предвиден законен залог в полза на наемодателя, но в нашето законодател­ство той може да бъде само договорен.
Второ, да се предостави гаранционна сума —- кауция. В договора за наем се уговаря парична сума, която наемателят е длъжен да предостави в момента на сключване на договора и чийто размер поначало зависи от размера на дължимата наемна цена — примерно тримесечният размер на наема. При прекратяване на договора наемодателят е длъжен да я върне заедно с лихвите, защото през цялото времетраене на договора той е длъжен да я държи на влог в банка. Ако наемателят не е изпълнил задъл­жението си за плащане на наемната цена или обезщетение на вредите, при прекратяване на договора наемодателят може да извърши прихващане с гаранционната сума.


0 коментари:

Публикуване на коментар