75. СПЕЦИАЛНИ ПРАВИЛА НА НАЕМА НА ИМОТИ, КОИТО СА ДЪРЖАВНА ИЛИ ОБЩИНСКА СОБСТВЕНОСТ

Още от 1969 г. със специален закон — Законът за наемните отношения, у нас се уреждаше настаняването под наем в държавни и ведомствени жилища. Този закон бе отменен със Закона за държавната собственост (ДВ, бр. 44 от 1996 г.), който регламентира наред със Закона за общинската собственост (ДВ, бр. 46 от 1996 г.) възникването, съдържанието и прекратя­ването на наемните отношения в жилища, които са държавна или общинска собственост. Става въпрос за специални правила, повечето от които имат административен характер и дерогират общите норми на ЗЗД.Тези спе­циални правила са диференцирани в зависимост от това дали настаня­ването става в помещения, които са публична или частна държавна соб­ственост.
Първата специфика на правилата за наем на недвижими имоти, дър­жавна и общинска собственост, засяга въпроса, дали тези имоти могат да се отдават под наем, както и основанието за възникване на наемното правоотношение. Имотите, които са публична държавна собственост, не могат да се отдават под наем, освен по изключение. Според изключението могат да се отдават имоти — публична държавна собственост, както и части от такива имоти, за срок до 3 години, при условие, че се използват по предназначение и не се препятства осъществяването на дейностите, за които са предоставени — чл. 16, ал. 2 от Закона за държавната собственост. Недвижими имоти, които са частна държавна собственост, се отдават под наем от ръководителя на ведомство или областния управител чрез търг или конкурс при условия и ред, определен от Министерския съвет — чл. 19, ал. 1 от Закона за държавната собственост. Въз основа на резултатите от търга или конкурса областният управител сключва договор за наем на недвижимия имот, частна държавна собственост. Срокът за наем на тези помещения не може да бъде по-дълъг от 3 години, освен ако договорът не се сключи със съгласието на министъра на регионалното развитие и благоустройството.
От изложеното следва, че наемното правоотношение възниква от спе­циален фактически състав, включващ както административен, така и час-тноправен елемент.
Втората особеност се отнася до правния режим на възникналото наемно правоотношение. Поддържането и ремонтите на имотите, публич­на държавна собственост, е в тежест на ведомството, на което са предоста­вени, а ако не са предоставени на ведомство — на областния управител. Поддържането и ремонтите на недвижимите имоти, които са частна дър­жавна собственост, се възлага на наемателя въз основа на договор и са за негова сметка — чл. 26, ал. 1 от Закона за държавната собственост (ЗДС). В договорите се уговоря основните ремонти на имотите да се извършват за сметка на наемателите — чл. 26, ал. 2 от същия закон.
Движимите вещи, които са предмет на частна държавна собственост, и са предоставени на ведомства, могат да се отдават под наем при условия и ред, определен от ръководителя на ведомството — чл. 30 ЗДС.
Подобно на държавната, и общинската собственост се дели на публична и частна — чл. 3, ал. 1 от Закона за общинската собственост (ЗОС).
Имотите — публична общинска собственост, не могат да се отдават под наем. По изключение могат да се отдават под наем за срок от 3 години при определени условия и ред — чл. 12, ал. 3 и ал. 4 ЗОС.
Имоти, които са частна общинска собственост и са предназначени за производствени или стопански нужди, се дават под наем от кмета на общината чрез търг и договор, а ако имотът е предназначен за социални, културни, образователни, здравни и административни дейности — наема­нето става въз основа на заповед на кмета на общината при условия и ред, определени с наредба.
Третата особеност на наема в държавни и общински помещения е забраната за пренаемане. Тази забрана обаче не важи за имоти или части от тях, които са с пряко стопанско или търговско предназначение, както и за помещения, предоставени на политически партии за клубна дейност — чл. 14, ал. 6 3ОС.
Четвъртата особеност е свързана с прекратяването на наемните пра­воотношения. Имотите, които са държавна собственост, макар да са въз­никнали от един смесен фактически състав, включващ административен акт, се прекратяват поначало по реда на ЗЗД — чл. 24 ЗДС. Наемните отношения, възникнали върху недвижими имоти — частна държавна соб­ственост, предназначени за производствени или стопански нужди, се пре­кратяват по реда на ЗЗД.
По Закона за общинската собственост има специални основания за прекратяване на наемните отношения — чл. 15, ал. 1. Те могат да бъдат разпределени в следните групи:
1) Причини, свързани с виновното поведение на наемателя — неплащане на наемната цена за повече от един месец или системното й неплащане в срок; лошо стопанисване; използване на помещенията в нарушение на забраните; лошо управление.
2) Обективни причини, свързани с наемателя — изтичане на срока на настаняването; наемателят е придобил в собственост помещения от същия вид; наемателят не отговаря на условията, установени с на­редбата.
3) Ново строителство, надстрояване, пристрояване, разрешени по съответния ред, когато с тях се засягат ползваните помещения. Само в този трети случай на наемателя се предоставя друго помещение от същия вид.
Наемните отношения в имоти — частна общинска собственост, се прекратяват в зависимост от основанието за възникването си по реда на Закона за задълженията и договорите или със заповед на съответния кмет. Заповедта може да се обжалва пред окръжния съд по реда на Закона за административното производство.
Петата особеност е свързана с определянето на наемната цена. Последната не се уговоря свободно, а се определя по тарифа, о добрена от Министерски съвет. Конкретизацията на наемната цена се извършва в административния акт, от който възниква наемното правоотноше­ние.