76. ДОГОВОР ЗА АРЕНДА.СПЕЦИФИКА НА АРЕНДАТА В ЗАМЕДЕЛИЕТО

1. ПОНЯТИЕ
Определение — договор, по силата на който едната страна, наречена арендодател, предоставя на другата страна, наречена арендатор, една вещ за ползване с оглед целесъобразното извличане на плодове от нея срещу заплащане на арендни вноски.
Правна уредба — в ЗЗД липсва, а само в земеделието арендата е предмет на изрична правна уредба — Закона за арендата в земеделието.
Характеристика — двустранен, възмезден, консенсуален, комутати-вен, с продължително изпълнение, сделка на обикновено управление.
Предмет на договора — вещ, която дава плодове, добиви. Те могат да се получат от вещта чрез извършване на работа — напр. обработване на земята. Вещта, предмет на договора, може да бъде недвижим имот, сграда, помещения в сграда — напр. ресторант, магазин, машини, мелници, енер­гийни източници, предприятия и др.
Форма на договора — не е необходима, но в земеделието съгласно Закона за арендата в земеделието се изисква договорът за аренда на земеделска земя или земеделско стопанство да е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите, както и да е вписан в имотния регистър и в поземлената комисия. При вписването се представя скица на арендува­ния имот, издадена и заверена от поземлената комисия. По-опростена е формата на договора за аренда на земеделска земя, която се внася от член-кооператор като дялова вноска в кооперацията. В този случай Законът за кооперациите — чл. 31, ал. 4 изисква обикновена писмена форма.
Минималният срок на договора за аренда в земеделието е 4 години, а максимален срок не е определен в закона. Той може да се уговори в договора или договорът да се сключи като безсрочен. В този случай той не може да се прекрати преди изтичането на 4-та година от сключването му.
Едно лице може да арендува до 6000 дка земеделска земя и не повече от 1/3 от земеделските земи в едно землище.
Най-близко договорът за аренда стои до наема. Общото е че предмет и на двата договора е вещ, която се предоставя за ползване. Предава се само фактическата власт, без наемателят или арендаторът да придобиват соб­ственост или да стават владелци. Различието се състои в това, че при арендата предаването на фактическата власт върху вещта е само средство за постигане на основната цел — получаване на право на собственост върху доходите. Това обстоятелство намира отражение върху елементите на договора, които се уговорят между страните — напр. методиката за опреде­ляне на арендната вноска се различава от определянето на наемната цена.
2. ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА АРЕНДОДАТЕЛЯ
А) Задължение да предаде на арендатора държането, т.е. фактическата власт върху вещта, да осигури нейното безпрепятствено ползване и да позволи на арендатора да извлича плодовете от нея. Арендаторът има насрещно право да иска от него да му позволи да получава плодовете, които дава вещта, обект на договора.
По силата на договора за аренда плодовете не стават собственост на арендодателя, а на арендатора, т.е. в този случай договорът дерогира законовото правило, че собственикът на вещта е собственик и на плодовете, които тя дава. С договора за аренда арендодателят разрешава на арендато­ра да получава плодовете от вещта. Не възниква обаче вещно право върху вещта в полза на арендатора.
Арендодателят има задължението да предаде имота в състояние, което отговаря на ползването му по договора и да го поддържа в това състояние, да осигури спокойното му и безпрепятствено ползване. Имотът се предава по опис, който се съставя и подписва от страните със сключването на договора. Описва се състоянието на имота и при връщането му на арендо­дателя при прекратяването на договора. При липса на опис се предполага, че имотът е бил приет, респ. върнат, в надлежно състояние.
В земеделието съгласно Закона за арендата в земеделието арендодате­лят носи обективна отговорност, ако вещта, която предоставя, има недос­татъци, които я правят изцяло или отчасти негодна за ползване по силата на договора и ако недостатъците са открити до една година от предаването на земята, а за животните — в 3-месечен срок. В тези случаи арендаторът има право на обезщетение или право на редуцирано арендно плащане. Арендо­дателят отговаря и когато недостатъкът не му е бил известен в момента на предаването на имота или животните.
Б) Задължение на арендодателя да плаща данъците и таксите, свързани със собствеността му върху вещта — обект на договора за аренда.
3. ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА АРЕНДАТОРА
А) Задължение да ползва вещта съобразно уговореното или обикнове­ното й предназначение. Ако арендаторът ползва обекта по начин, който не отговаря на изискванията на закона или договора, арендодателят има право да развали договора и да иска обезщетение на вредите.
Б) Задължение да плаща арендната вноска, която в Закона за арендата в земеделието се нарича арендно плащане. В земеделието арендното пла­щане се определя по специални правила и методика, одобрена от министъ­ра на земеделието и горите. То може да бъде глобално определена парична сума, определен процент от дохода или периодично дължими вноски.
Арендното плащане в земеделието може да бъде само в пари, само в земеделски продукти или и двете.
Поначало неблагоприятният доход не влияе върху размера на уговоре­ната арендна вноска, както и обратно — не може да се иска по-голяма вноска при по-плодоносна година.
За обезпечаване на арендното плащане в закона е предвидено право на залог в полза на арендодателя върху добивите от арендувания обект както и върху инвентара и другите вещи, привнесени от арендатора в имота.
В) Задължение на арендатора да осъществява текущо поддържане, наложено от обикновеното потребление на вещта, да застрахова инвентара, добитъка и добивите. Това е така, защото при договора за аренда рискът от случайно погиване на добивите (природни бедствия, кражба) се носи от арендатора, а рискът от случайно погиване или повреждане на вещта — от арендодателя. Затова последният е длъжен да застрахова вещта.
Г) Ако арендаторът иска да извършва строителни работи или подобре­ния в арендувания имот, той трябва да получи предварително писмено съгласие на арендодателя. В противен случай арендодателят при прекратя­ване на договора може да го задължи да отстрани за своя сметка подобре­нията.
4. ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА ЗА АРЕНДА
А) При настъпване на срока, уговорен в договора;
Б) С предизвестие, ако не е уговорен краен срок на договора. Предиз­вестието обаче не може да бъде за по-кратък срок от една или половин година. Зависи от обекта на договора.
В) В земеделието договорът се прекратява при смърт или поставяне под запрещение на арендатора, освен ако е предвидено друго .