16. ДЕЙСТВИЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР

различно от това на окончателния договор, т.е. той не може да поражда права и задължения, включени в съдържанието на окончателния договор. От него възникват и за двете страни едни и същи права и задължения, т.е. права и задължения с еднакво съдържание, но с различна насоченост, с други думи — насрещни права и задължения. Това е правото да се иска сключването на окончател­ния договор. ПД обаче не прехвърля правото на собственост, нито поражда задължение за плащане на цената. Затова от ПД ясно трябва да личи, че страните не желаят ПД да урежда окончателно техните правоотношения.
Предварителният договор обаче не обвързва страните по окончателния договор да го сключат точно така, както са го уговорили в предварителния договор. Страните са свободни да уговарят в окончателния договор клаузи, които се различават от тези по предварителния договор — така р. 32 от 4.3.2002 г. по гр. д. 849/2001 г - ВКС, публикувано в „Търговско право" 2002, №3, с. 91-
1. Последици от неизпълнение на предварителния договор — чл. 19,ал. 3 ЗЗД
Ако едната страна откаже да сключи окончателния договор, другата страна не може да предяви осъдителен иск и да я принуди да сключи окончателния договор. В полза на другата страна възниква обаче потестативното право да се сключи окончателния договор, което право се упраж­нява само по съдебен ред. Страната може да предяви конститутивен иск, по който съдът постановява конститутивно решение. Решението е конститутивно, защото по силата на него възниква договорното правоотношение по окончателния договор. Следователно, едната страна не може да иска съдът да задължи другата страна да сключи договор, а с влизането в сила на съдебното решение договорът се счита сключен. Самото съдебно решение замества договора и не е необходимо страните отделно да го сключват. Съдът възпроизвежда в решението си съществените уговорки на окончател­ния договор, които се съдържат в ПД. Това е един от случаите, когато съдебното решение има прехвърлителен ефект. Правната промяна настъп­ва по силата на самото съдебно решение. Ако обаче окончателният договор е реален, съдебното решение не е достатъчно за да възникне договорното отношение, а е необходимо още и предаването на вещта.
Съдебното производство представлява особено исково производство, уредено в чл. чл. 297 и 298 ГПК. Съгласно тези правила, ако според ПД ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява съдебно решение, което замес­тва окончателния договор само при условие, че ищецът изпълни задълже­нието си. Ищецът трябва да изпълни задължението си в 2-седмичен срок от влизането на съдебното решение в сила, като след този срок ответникът може да иска от първоинстанционния съд обезсилване на решението. Всъщност това е първата особеност на това исково производство.
Втората особеност се проявява при прехвърляне на право на собстве­ност върху недвижим имот. Съдът е длъжен да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне на правото на собственост, т.е. съдът изпълнява функциите на нотариус. Съдът не може да обяви ПД за оконча­телен, ако вещта, която се прехвърля, не е собственост на прехвърлителя — напр. обещаният имот не е изключителна собственост на прехвърлителя, а е съсобствен с други лица. В този случай ПД може да бъде обявен за окончателен само за тази част от имота, която е собственост на обещателя към момента на вписването на исковата молба — р. 1183/2000 по гр.д. 57/ 2000 — II г.о., публикувано в сб. „Съдебна практика на ВКС на РБ. Граждан­ска колегия" 2000 г., с. 115. Ако след сключването на ПД за продажба на имот, продавачът го е продал на друго лице, договорът не може да бъде обявен за окончателен — р. 452/22.03.2000 г. по гр.д. 994/1999, V г.о., публикувано в горецитирания сборник, с. 318. Освен това ищецът се осъжда да заплати разноските по прехвърлянето на имота, като това задължение се обезпечава служебно от съда чрез вписване на възбрана върху имота. Съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че е заплатил разноските по прехвърлянето, данъците и другите задължения към държа­вата.
Един от важните въпроси, който се поставя на плоскостта на обявяване на предварителния договор за окончателен, е въпросът, какво ще стане с ПД, ако след неговото сключване се промени правната уредба на оконча­телния договор. Напр. законът е разрешавал сключването на окончателния договор към момента на сключване на ПД, но впоследствие го забранява. Може ли да се иска изпълнение на задължението по ПД? Отговорът е отрицателен. Според бившия ВС меродавна е правната уредба към момента на сключването на окончателния договор, респ. постановяване на решени­ето, а не към момента на сключване на ПД. Ако законът забрани окончател­ния договор, ПД не може да бъде изпълнен и се прекратява.
Срокът, в който може да се иска обявяване на ПД за окончателен, е 5 години, т.е. прилага се общата погасителна давност.
Предварителният договор при сключването на договор за прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти, е нищожен, ако е не е спазена писмената форма, т.е. ако е сключен устно, ако в договорът не е уговорена цената на прехвърлянето или не са означени границите на недвижимия имот.
Освен това, ако след сключването на предварителния договор за про­дажба на недвижим имот, продавачът го е продал на трето лице, договорът не може да бъде обявен за окончателен — р. 452/2000 — У-г.о. — ВКС —
„Собственост и право" 2000, № 8, с. 21. Искът за обявяване на предварител­ния договор за окончателен не може да се уважи, ако не е доказано, че отчуждителят на имота е негов собственик — р. 693 от 7.7.2002 г. по гр. д. 338/ 2001 - II г.о. - ВКС - Бюл. на ВКС, 2002, № 6, с. 22-23.
2. Нови форми на предварителен договор
А) Едностранно обвързващ договор- при който страните уговарят, че, ако едната страна продава вещта, тя е длъжна да направи предложение най-напред на другата страна. Другата страна има право да приеме или да откаже и едва с приемането се сключва окончателен договор.
Б) Опционен договор — договор, по силата на който едната страна има потестативното право с едностранно волеизявление, което трябва да бъде получено от другата страна, да фиксира предварително един договор и с това договорът се счита сключен.
В) Рамков договор — договор, с който се уговаря сключването на един или повече отделни договори, т.е. определят се рамките на по-късно сключвани договори. Отделните договори трябва да имат съдържание, определено от рамковия договор. За разлика от предварителния договор, рамковият договор може и да не съдържа задължение за сключване на окончателен договор, но трябва да определи условията, т.е. съдържанието на окончателния договор.