56. ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ НА РЕАЛНИТЕ ОБЕЗПЕЧЕНИЯ

5.1. Реалните обезпечения, уредени в ЗЗД, са залогът и ипотеката. Те се наричат реални, защото вземането на кредитора се обезпечава с конкретно определена движима или недвижима вещ, върху която се учредява залог или ипотека и които в случай на принудително изпълнение могат да бъдат изнесени на търг или публична продан от съдия-изпълнителя и от получената сума кредиторът се удовлетворява с предпочитание пред останалите кредитори. Определението „реални" се противопоставя на определението „лични"обезпечения, с които се означава поръчителството, защото при него за обезпечаване на вземането служи цялото имущество на едно лице — поръчителя, в отличие от залога и ипотеката, при които обезпечението се дава от една реално съществуваща вещ или вземане.
ЗЗД урежда от една страна общите положения, които са характерни за залога и ипотеката, а след това регламентира в следващите членове отдел­ните моменти, присъщи само на залога и само на ипотеката.
Така че най-напред трябва да се отбележат общите правни положения на двата вида реални обезпечения.
Предмет на залога и ипотеката са конкретно определени движими и недвижими вещи или вземания. Ако обаче заложените или ипотекираните вещи погинат или се повредят, респ. бъдат принудително отчуждени за държавни или общински нужди, залогът и ипотеката се разпростират върху заместващата облага — соттойшп, кото могат да бъдат застрахователната сума, респ. обезщетение или деликтно обезщетение, респ. обезщетението, дължимо при отчуждане на вещта — чл. 154 ЗЗД. Тъй като заместващата облага се дължи от едно трето лице, различно от кредитора и заложния или ипотекарен длъжник, той може и да не знае, че върху погиналата, повредена или отчуждена вещ тежи залог или ипотека и съществува опасност да престира паричната сума на самия длъжник, като лиши по този начин кредиторът от вещното обезпечение. Затова той може да престира и на длъжника, който е всъщност собственикът на вещта и законът обявява това плащане за действително, ако е направено на собственика, но в същото време застрахователят или лицето, което дължи обезщетението, е предуп­редило за него заложния и ипотекарния кредитор и той в тримесечен срок не се е противопоставил на плащането. Ако обаче това не е налице, т.е. ако кредиторът не е бил уведомен от третото лице за дължимото плащане на заместващата облага или ако след като е бил уведомен, се е противпоставил в определения от закона срок, плащането на комодума на собственика на вещта е недействително спрямо кредитора и третото задължено лице трябва да плати втори път на него, а след това да предяви иск за неоснова­телно обогатяване срещу собственика.
5.2. Залогът и ипотеката могат да възникнат въз основа на договор или по силата на закона. Във втория случай ЗЗД или специален закон могат да предвидят право на залог или ипотека в полза на определен кредитор.
Реалните обезпечения по начало се учредяват от длъжника, т.е. догово­рът за залог или ипотека се сключва между кредитора и длъжника. Прави­лото е, че длъжникът трябва да обезпечи своето задължение със своя движима или недвижима вещ. Допустимо е обаче реалните обезпечения да бъдат учредени и от трето лице за обезпечаване на чужд дълг — чл. 149, ал. 2 ЗЗД. В този случай договорът за залог или ипотека се сключва между кредитора и третото лице.
Законът за задълженията и договорите признава възможност на трето­то лице, което е предоставило своя вещ за обезпечаване на чуждо задълже­ние, да противопоставя на кредитора всички възражения, с които разпола­га длъжникът, както и да извършва прихващания не само със свои вземания срещу кредитора, но и с вземания, които длъжникът има срещу кредитора — чл. 151 ЗЗД. Чрез прихващането третото лице ще погаси задължението на длъжника и с това освобождава своята вещ от залога или ипотеката, които тежат върху нея.
Залог и ипотека за чужд дълг възниква още и в случаите на прехвърляне на заложената или ипотекираната вещ на трето лице. Залогът и ипотеката следват вещта и затова приобретателят ги придобива заедно с учредените върху тях реални обезпечения. В този случай приобретателят може да иска да освободи вещта от материалноправната тежест и това той може да стори, като изпълни чуждото обезпечено задължение. Освен това той може да претърпи принудително изпълнение, ако последното се насочи върху заложената или ипотекираната вещ за да бъде удовлетворен кредиторът. И в двете хипотези приобретателят отговаря за чужд дълг и го изпълнява или удовлетворява кредитора със своята вещ. Затова законът му предоставя суброгационно право — право да встъпи в правата на удовлетворения кредитор срещу длъжника — чл. 155, ал. 1 ЗЗД. Встъпването, предвидено в закона, има голямо значение за третото лице, защото то ще може да се ползва от другите обезпечения на вземането. В този смисъл третото лице встъпва в правата на кредитора и срещу поръчителите и срещу лицата, които по-късно от него са придобили от длъжника собствеността на други вещи, заложени или ипотекирани за същото задължение.
Законът признава суброгаторен иск и в полза на третото лице, което е заложило и ипотекирало своя вещ за чужд дълг, в случаите, когато изпълни чуждото задължение или принудителното изпълнение бъде насочено върху неговата вещ. В отличие от преди това разгледания суброгаторен иск, обаче, третото лице встъпва в правата на кредитора срещу поръчителите до размера, в който би имал иск срещу тях, ако сам би бил поръчител — чл. 155, ал. 2 ЗЗД. Това е така,, защото той, подобно на поръчителите, сам се е съгласил да обезпечава вземането на кредитора. Разликата между него и поръчителите е тази, че той отговаря до стойността на конкретната вещ, а поръчителят отговаря неограничено, с цялото си имущество. Във вътреш­ните отношения третото лице и поръчителите отговарят за чуждия дълг разделно и ако третото лице го е изпълнило в пълен размер, то може да претендира само припадащите се части от другия поръчител или поръчи­тели. Ако нищо не е уговорено между тях, те разпределят чуждия дълг по равно помежду си.
5.3.Характеристика на реалните обезпечения
Залогът и ипотеката имат акцесорен характер, т.е. те следват обезпече­ното вземане. Акцесорността на залога и ипотеката се проявява в следните насоки:
Първо, ако договорът, от който възниква обезпеченото вземане, е нищожен или бъде унищожен, респ. развален поради неизпълнение, отпадат и реалните обезпечения, тъй като липсва предмет на обезпечението.
Второ, залогът и ипотеката следват обезпеченото вземане. Ако то бъде прехвърлено на трето лице, залогът и ипотеката не се прекратяват, а обезпечават вземането, което след прехвърлянето има друг кредитор. Това положение важи както при универсалното, така и при частното правопри-емство.
Трето, ако обезпеченото вземане се погаси, се погасяват автоматично и реалните му обезпечения — чл. 150, ал. 1 ЗЗД.
Реалните обезпечения имат неделим характер. Дори задължението да се раздели между няколко длъжника, залогът и ипотеката обезпечават цялото задължение, т.е. те не могат да се разделят и да обезпечават частите, поети от отделните длъжници. По-специално, ако задължението се раздели между наследниците на длъжника, залогът и ипотеката продължават да тежат за цялото задължение върху цялата вещ или върху всички вещи, дори когато вещите са поделени между наследниците — чл. 150, ал. 2 ЗЗД.
Какви права предоставя залогът и ипотеката в полза на кредитора, чието вземане се обезпечава и какво не може да прави със заложената или ипотекираната вещ кредиторът?
Основното право, което предоставят реалните обезпечения на кредито­ра, е правото му да се удовлетвори с предпочитание от стойността на вещта, предмет на съответното обезпечение, в случай че задължението не бъде изпълнено доброволно от длъжника. Начинът, по който се удовлетворява кредиторът, е предвиден в закона и това може да бъде ГПК, ТЗ, ЗЗД или друг закон. Кредиторът обаче не може да се удовлетвори по начин, който не е предвиден в закона, нито в договора за учредяване на залог и ипотека може да се уговори предварително, че кредиторът ще стане собственик на вещта, ако задължението не бъде изпълнено. Такива съглашения са забранени изрично от закона и са нищожни — чл. 152 ЗЗД. В тази насока е и постояната съдебна практика. Така напр. ВКС определя овластяването на посочено от кредитора лице да продаде имот, ако не бъде изпълнено едно задължение, за нищожно, ако овластяването предхожда възникването на задължението, защото по този начин предварително се уговаря начин за удовлетворяване на кредитора, различен от установения в закона. Ипотекарният кредитор може да осъществи своето право да бъде удовлетворен за вземането си по предпочитание само по реда на принудителното изпълнение, а упълномо­щаването може да бъде обявено за нищожно, ако с него е дадена предтса-вителна власт за сключване на незаконна сделка — р. 1353/10.01.2001 г, по гр. д. 405/2000, II гр.о., публикувано в сб. Съдебна практика на ВКС. ГК., 2001, с. 170; р. 606/12.07.2000 по гр.д. 23/2000, II г.о., публикувано в същия сборник, 2000 г., с. 115.
Правото на удовлетворяване от стойността на заложената или ипоте­кираната вещ е привилегировано право съгласно чл. 136, ал. 1 ЗЗД. Когато обаче върху една вещ са учредени няколко залога или ипотеки, кредиторите
не се удовлетворяват съразмерно, т.е. пропорционално на размерите на своите вземания, както това е предвидено за другите привилегии и за хирографарните кредитори, а по реда, по който са учредени залозите и ипотеките. Това важи включително и за случаите, когато реалните обезпе­чения са учредени за едно бъдещо или условно вземане — чл. 153 ЗЗД. Затова в пълен размер най-напред се удовлетворява кредиторът, който първи е учредил залогът или ипотеката и от остатъчната сума се удовлетворява кредиторът, учредил втори залог и ипотека и т.н.