66. ДОГОВОР ЗА ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ИМОТ СРЕЩУ ЗАДЪЛЖЕНИЕ ЗА ИЗДРЪЖКА И ГЛЕДАНЕ

1. ПОНЯТИЕ
Разглежданият договор не е предмет на изрична правна уредба и затова се определя като ненаименован договор. Той се сключва на основа­ние чл. 9 ЗЗД, не противоречи на закона и добрите нрави, има важно социално предназначение, създаден е от практиката и затова намира широко приложение в нея.
Договорът е двустранен, възмезден, прехвърлителен, формален (но­тариална форма), алеаторен, с продължително изпълнение. Задълженията за издръжка и гледане трябва да се изпълняват не епизодично, а ежедневно, непосредствено и непрекъснато — р. 633 от 1.7.2002 г по гр.д. 944/2001 г. II г.о. - ВКС - Бюл. На ВКС 5/2002 г, с. 31-31.По отношение на него се прилагат общите правила на ЗЗД за изрично неуредените в договора въпроси.
Предметите на задълженията на двете страни се определят само в договора. Продавачът се задължава да прехвърли вещно право — право на собственост, право на строеж или да учреди право на строеж, право на ползване на насрещната страна, а тя от своя страна дължи даване на издръжка в натура вместо пари. Приобретателят на имота според Върхов­ния касационен съд е длъжен да престира такава издръжка, каквато съответ­ства на всички нужди на прехвърлителя — р. 653 от 8.7.2002 г. по гр.д. 295/ 2002 г„ II гр.д. - Бюл. на ВКС, 5/2002 г., с. 32-33.
За да се сключи този договор, не е необходимо прехвърлителят да е неработоспособен поради възраст или заболяване. Нуждата от гледане и издръжка не обуславят валидността на договора. Той е алеаторен и задъл­жението на приобретателя на имота може да стане изискуемо след като бъде сключен договорът. От друга страна напредналата възраст или забо­ляване на прехвърлителя, които индицират за краткотрайността на бъде­щите грижи и издръжка, които ще полага приобретателят, също не влияят върху валидността на договора, освен ако е било очевидно към момента на сключването му, че прехвърлителят умира — тогава договорът е нищожен поради липса на основание — р. 660/26.09.2000 по гр.д. 1080/1999, I г.о., публикувано в сб. Съдебна практика на ВКС. ГК, 2000, с. 91.
Договорът е от особен вид, той се определя като зш §епеш. С неговото сключване настъпва транслативният ефект, т.е. преминаването на правото на собственост или на ограниченото вещно право върху имота от пре­хвърлителя върху приобретателя. Затова прехвърлителят изпълнява своето задължение към момента на сключването на договора и той не би могъл да отговаря за неизпълнение — освен ако не е собственик или носител на ограничено вещно право. За приобретателя обаче тепърва предстои да изпълни задължението си. Фактически той може да бъде неизправната страна и това да даде основание за прехвърлителя да иска разваляне на договора.
Разликата между покупко-продажбата и този договор е в предмета на задължението на купувача — при покупко-продажбата купувачът престира пари, а при посочения договор дължи не парична, а натурална престация — издръжка, гледане, ежедневни грижи, действия. Съществува свобода на уговаряне на предмета на задължението на насрещната страна, но е необ­ходимо той изрично да бъде описан в договора. В съдебната практика се приема, че приобретателят на имота дължи само това, което е посочено в договора като негово задължение — гледане, даване на храна, чистене, обслужване на продавача. Затова продавачът не може да иска нещо различно от това, което е уговорено — напр. не може да иска пари вместо полагане на грижи. Следователно, предмет на задължението на приобре-тателя е не с!аге, а Гасеге.
Разглежданият договор може да се сключи с повече от едно лице. Например двама са прехвърлителите на имота или две или повече лица поемат задължението за издръжка и гледане. В тези случаи може да възникне активна или пасивна солидарност — така ТР 30/81 — ОСГК. Ако прехвърлителите са повече от един възниква според бившия ВС активна солидарност и ако задължението за гледане и издръжка не бъде изпълнено към едно от тези лица, може да се иска разваляне на целия договор.
Когато се прехвърля един имот на две или повече лица, поетото задължение е неделимо поради намерението на договарящите страни, а при неделимост на задължението възниква солидарна отговорност — чл.129, ал. 2 ЗЗД.
Освен това могат да се сключат няколко последователни договора за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане. ВКС изрично приема, че „последващият договор за прехвърляне на собственост срещу задължение за издръжка и гледане има предмет" — р. 465/30.05.2001 по гр.д. 1090/2000 г. II г.о, публикувано в сб. „Съдебна практика на ВКС. ГК", 2001, с. 137. Както точно се изразява съдът, „насрещното основание, причината, поради която се сключва договорът, не може да бъде изчерпана от предходен договор, тъй като прехвърлителят на вещното право може да иска цялостно гледане и издръжка по всеки един от сключените алеаторни договори, с които е прехвърлил свои имоти".
В съдебната практика се поставя един важен практически въпрос. Често страните, преди да сключат окончателен договор, правят предварителен договор, в който уговарят да се полагат грижи и да се дава издръжка, независимо че още не е прехвърлена собствеността върху имота. Ако обаче страната не изпълни задължението си за даване на издръжка и полагане на грижи, тя няма да може да иска обявяване на договора за окончателен. Бившият ВС е имал повод да се произнесе по един такъв случай — страната по предварителния договор, която впоследствие е трябвало да прехвърли имота, е постъпила в старчески дом и съответно другата страна не е полагала грижи за нея. След смъртта на кредитора длъжникът е поискал обявяване на договора за окончателен. Съдът не го е допуснал, защото окончателният договор няма предмет — нито преди, нито към момента на сключването му е имало нужда да се полагат грижи и да се дава издръжка на прехвърлителя, след като той или се е намирал в старчески дом, или вече е престанал да съществува.
2. ПРОБЛЕМЪТ ЗА ТРАНСФОРМАЦИЯТА
Основният проблем при разглеждания договор е дали е възможна трансформация на задължението за Гасеге в задължение за даге, т.е. дали вместо действия по гледане и издръжка на продавача, длъжникът може да престира техния паричен еквивалент.
В тълкувателно решение 96/66 г. ОСГК изрично се постановява, че кредиторът няма право при наличие на изправен длъжник да трансформира едностранно задължението си за даване на издръжка в натура в паричния му еквивалент. Изключение правят случаите, когато продавачът по обективни причини не може да получава издръжка в натура и в този случай той има право на трансформацията му докато съществува обективната причина — напр. приобретателят заминава на специализация в чужбина и не може да престира в натура гледане — за този период той дължи определена парична сума, равна на стойността на грижите и издръжката, които би следвало да дава.
Но въпросът за трансформацията на задължението от натура в парично задължение се поставя и в друг случай. Например когато длъжникът не е изправен, т.е. не изпълнява договорното си задължение точно, има ли право кредиторът да иска вместо изпълнение в натура парично обезщетение. Отговорът е положителен, а правното основание е чл. 79, ал. 1 ЗЗД. Той има право на обезщетение вместо изпълнение както за минало, така и за бъдеще време, защото договорът е с продължително изпълнение.
Въпросът за трансформацията възниква и в един трети случай. Според бившия ВС, когато прехвърлителят на имота не приема предложените от приобретателя действия, т.е. изпълнение в натура, приобретателят може да иска от съда да трансформира натуралното му задължение в парично и да определи неговия размер — р. 943/1995 г. Постоянната практика на бившия ВС е, че, когато прехвърлителят на имота не оказва съдействие на приобре­тателя за изпълнение на задължението му в натура, приобретателят е задължен да предостави изпълнението в пари — също р. 1000/1995 г. Освен това в р. 166/1995 г. по гр. д. 204/96 г. — публикувано в „Съдебна практика на ВС на РБ", 1997 г., № 7-8, с. 22, се изтъква, че договорът за прехвърляне на имота срещу задължение за издръжка и гледане подлежи на разваляне поради неизпълнение от страна на прехвърлителя, макар прехвърлителят да не съдейства за изпълнението, щом приобретателят на имота не е поискал незабавно от съда трансформиране на натуралното му задължение в парично.
Следователно, в случаите, когато някои прехвърлители отказват да приемат грижите и издръжката било защото са влошили отношенията си с приобретателя, било защото са премислили и са решили да си върнат обратно имота, приобретателят трябва да поиска трансформация на непри-еманото от кредитора натурално изпълнение в парично. Поначало трябва да се има предвид, че прехвърлителят няма задължението да приема грижите и издръжката и затова отказът му не може да се определи като неизпълнение на задължение. Но от друга страна приобретателят на имота не може да изпълни задължението си и има опасност да бъде обвинен в неизпълнение и спрямо него да се извърши разваляне на договора, ако кредиторът отказва да приеме изпълнението в натура. Затова изходът в този случай е приобретателят да иска незабавно от съда трансформация на задължението от натурално в парично, от Гасеге в йаге. Това е необходимо,за да може длъжникът да остане изправен. Ако не го направи, е налице неизпълнение на задължението му и това може да даде основание на прехвърлителя да иска по съдебен ред разваляне на договора.
3.INTUITU PERSONAE ЛИ Е ДОГОВОРЪТ?
Друг основен въпрос на договора за издръжка и гледане е дали той е договор imtuitu personae или не. Какво ще стане, ако една от страните почине? Преминават ли правата и задълженията по договора върху нейните наследници или договорът се прекратява?
Според бившия ВС договорът не е imtuitu personae и не се прекратява при смърт на една от страните. Тук обаче трябва да се прави разграничение. Ако почине прехвърлителят, договорът се прекратява поради липса на предмет. Следователно, той се прекратява със смъртта на кредитора поради липса на предмет — посоченото тълкувателно решение. Но и това не е винаги е така. Примерно, ако длъжникът не е изпълнявал приживе на кредитора задължението си към него, договорът не би следвало да се прекрати със смъртта на прехвърлителя. Според бившия ВС, „макар че със смъртта на прехвърлителя договорът се прекратява, ако другата страна не е изпълнявала задължението си приживе на прехвърлителя, всеки наследник може да иска разваляне на договора поради неизпълнение в обем на неговия наследствен дял" — р. 1048/97 — II г.о. — сб. Съдебна практика на ВС на РБ, 1997 г., с. 87. Следователно наследниците на кредитора могат да искат разваляне на договора поради виновно неизпълнение от длъжника, ако основанието за разваляне е възникнало преди смъртта на прехвърлителя, като всеки сънаследник може да упражни само своята част от правото на разваляне на договора.
Какво ще стане с договора обаче, ако почине длъжникът? Договорът не се прекратява, а задължението за издръжка и гледане преминава върху наследниците на приобретателя. Това се обяснява с обстоятелството, че имотът е преминал в имуществото на длъжника още в момента на сключ­ване на договора и по пътя на универсалното правоприемство преминава върху неговите наследници. Но след като те придобиват имота, т.е. правата, произтичащи от договора, трябва да получат и задълженията по него. Освен това, когато се сключва този договор, се подразбира, че действия по гледане и издръжка ще се поемат от цялото семейство на приобретателя и по-специално — от другия съпруг, както и от неговите близки, които впослед­ствие стават наследници по закон. Има и още един аргумент — изпълнени­ето на задължението на приобретателя не налага лично той да извършва всички действия по гледането. Тези действия могат да се извършват и от трето лице, защото те не са строго свързани с личните способности и умения на длъжника. Затова би следвало да се приеме, в крайна сметка, че договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане не е шШки регзопае. Нито задължението за прехвърляне на имота, нито задължението за издръжка и гледане, които образуват съдържанието на договора, изискват изпълнение лично от страните по договора.